Владислав Преображенский: «Цены на новостройки однозначно не пойдут вниз»

В недвижимости сейчас ситуация сложная – снижение спроса, затоваривание, общая стагнация… Но новостройки не дешевеют! Почему так происходит, чем столичный рынок принципиально отличается от повестки в регионах и что будет дальше? «МИР КВАРТИР» обсудил конъюнктуру на первичном и вторичном рынке квартир и ИЖС с исполнительным директором Клуба инвесторов Москвы Владиславом Преображенским.

Какие стратегии сейчас, в столь непростое время, выбирают покупатели, решившие вложиться в недвижимость?  

Покупатели по-прежнему вкладывают средства в качестве сохранения сбережений и защиты от инфляции, как для собственных нужд, так и для коммерческих целей –долгосрочной или краткосрочной сдачи недвижимости в аренду. 

А вот рынок аренды трансформировался, в этом сегменте пользуются спросом определенные районы – с комфортной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Соответственно, ими же интересуются и инвесторы. С точки зрения сдачи в аренду наиболее популярны квартиры с готовой отделкой. Они могут быть как первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. 

Безусловно, с учетом готовящихся мер поддержки вторичного рынка недвижимости он будет развиваться и выглядеть более привлекательным. Сейчас вторичное жилье в ценовом плане отстает от первичного, что при обычных условиях должно быть наоборот.

Также в связи с новыми программами ипотечного кредитования у покупателей и инвесторов пользуется спросом загородная недвижимость.

Насколько сейчас снизился спрос на недвижимость? Чем ситуация в Москве отличается ситуации в регионах? 

Потенциально спрос не изменился, а остался на том же уровне, всегда существует потребность в качественном жилье. С учетом вводимых Центральным банком РФ ограничений в части минимального размера процентных ставок, субсидируемых от застройщика, и минимального первоначального взноса, по сравнению с прошлыми периодами платежеспособный спрос сократился примерно на 20-30% как для Москвы, так и для всех регионов.

Снизятся ли все-таки цены на новостройки? Есть ли для этого предпосылки?

Уверен, что цены не пойдут вниз, так как существует перечень критериев, которые, не позволяют застройщикам снижать стоимость жилья. Во-первых, проектное финансирование: застройщик зависит от кредитного договора, который включает в себя требования по минимальной стоимости реализуемых проектов. Во-вторых, мы наблюдаем рост цен на стройматериалы: в разных сегментах стройматериалов динамика роста цен различная и зависит, в том числе, от увеличения стоимости логистики. Совокупность этих основных факторов не дает предпосылок для снижения цен застройщиками.

Кроме того, в Москве существуют доплаты за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под жилищное строительство – повышающий коэффициент, который рассчитывается исходя из роста в предыдущие кварталы.

Таким образом, новый проект и изменение ВРИ выходят с повышением платы с учетом неизменного роста цены в предыдущие кварталы в каждом периоде. Данная стоимость составляет весомую часть в себестоимости строительства. 

Но, на наш взгляд, продолжение роста цен на новостройки будет более плавным, нежели в предыдущие периоды.

Что планируют делать застройщики в ситуации, когда рынок затоварен различными форматами жилья?

Мы не наблюдаем серьезного перенасыщения и затоваривания рынка недвижимости. Если смотреть на динамику предыдущих лет, это достаточно небольшой запас готового жилья, который рынок вполне сможет абсорбировать в течение нескольких лет. Иными словами, это не является затовариванием. 

Застройщики, в первую очередь, ориентируются на платежеспособный спрос и потребительские предпочтения. Если на стадии строительства дома утвержденный график продаж не выполнятся, в середине цикла девелопер не будет запускать следующие очереди или проекты, несмотря на готовую исходно-разрешительную документацию. Старт строительства и продаж новых проектов будет приторможен, а уровень спроса и предложения сбалансируются. Таким образом, рынок сам найдет баланс.

Что же касается возможных альтернатив для покупателей, желающих воспользоваться ипотекой с околонулевыми ставками, то Клуб инвесторов Москвы не видит для них перспектив с учетом политики Центрального банка РФ.

Большой популярностью пользуется столичная программа реновации, направленная на улучшение жилищных условий москвичей, но пока мы не видим эффективно работающих аналогичных комплексных программ в регионах. При этом экономически активные территории могут преобразовать достаточно большое количество непригодного жилого фонда, воспользовавшись механизмом комплексного развития территорий (КРТ). Регион вносит в данную программу ветхое и аварийное жилье, и реализует площадку через процедуру торгов, тем самым активируется и программа реновации, и застройщик получает площадку для возведения нового современного жилья.

Каким образом ожидаемая льготная ипотека на вторичном рынке недвижимости повлияет на весь рынок?

Активизация этих программ, безусловно, подлежит положительной оценке. Стимулирование первичного рынка с возможностью приобрести квартиру по сниженным или околонулевым ставкам привело туда большое количество покупателей и создало мощный противовес готовым квартирам. Создание более комфортных и выгодных условий на вторичном рынке позволит совершать покупку тех же новостроек без привлечения ипотечного кредитования или с минимальным кредитованием.

Это коснется покупателей, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Продавая небольшое жилье, они смогут приобретать на первичном рынке большее количество квадратных метров, что благотворно повлияет и на первичный, и на вторичный рынки, которые между собой взаимосвязаны. 

Каков сейчас спрос на загородное жилье и в каких сегментах? 

Спрос на загородное жилье, стимулируемый запущенными ипотечными программами, активизировался в пандемийные годы и после этого остался неизменным. Дополнительно его подогревает законодательство о долевом строительстве, которое распространяется и на загородную недвижимость. Сейчас мы видим положительную динамику в ИЖС, в том числе связанную с ипотекой. 

Сейчас наблюдается стабильное распределение спроса по всем сегментам загородной недвижимости. В перспективе возможен дополнительный рост спроса на дома в коттеджных поселках, так как на них распространяются договоры долевого участия. Многие крупные застройщики начали выводить в продажу свои проекты в этом сегменте. В течение этого года рынок ждет значительный рост, как среди эксклюзивных элитных предложений, так и в комфорт-классе. 

Заработала ли ипотека на ИЖС и стала ли она влиять на рынок?

Пока существенного влияния мы не наблюдаем, ипотечная программа только запущена, но совершенно точно появилась положительная динамика. 

Что сейчас с ценами на загородном рынке недвижимости?

Стоимость загородной недвижимости планомерно подрастает, особенно на первичном рынке, адаптируясь под экономику строительства, растущие цены на строительные материалы и логистику. 

Однако сейчас мы не наблюдаем повышенного спроса и клиентской активности в сегменте загородной недвижимости. Застройщики планомерно реализуют проекты, запредельного роста цен и дефицита сейчас нет.

Пациент скорее жив, чем мертв. Зачем нужно стимулировать продажи вторичного жилья

«Так, что голову вскружило». Почему за квартиры на последнем этаже больше не дают скидок

Новые запреты на строительство в Сочи. Станет ли недвижимость на курорте еще дороже?