Вера Стефан: «Спрос на новостройки еще только восстанавливается, и до прежнего уровня ему далеко»

Московские застройщики пережили столько кризисов, что уже привыкли принимать меры быстрого реагирования. В этом году такие меры пришлось принимать в ответ на снижение спроса, обусловленное сначала отсутствием доступного кредитования, потом – политико-экономическими потрясениями. И одной из этих мер стала субсидированная ипотека. Мы разговариваем о ней с Верой Стефан, коммерческим директором ASTERUS.

По результатам первых двух месяцев лета видно, что после весеннего резкого спада спрос на жилье вновь активизировался. Несмотря на сезон отпусков, покупатели вернулись на рынок жилой недвижимости? С чем это связано?

Ответ очевидный: активному спросу на жилье способствовала стабилизация условий на ипотечном рынке. Реакцией на экономический кризис и рост ключевой ставки со стороны государства стало продление программы льготной ипотеки, а со стороны банков и застройщиков – программы субсидирования ипотечной ставки. Это позволило поддержать спрос.

Большинство застройщиков запустили совместные программы ипотечного кредитования с банками под крайне низкий процент – 0,1% или даже 0,01%. И это относится не только к эконом- и комфорт-классу. Бизнес- и премиум не остались в стороне и тоже предложили максимально низкую ставку.

По итогам июля, по нашим предварительным оценкам, спрос вырос минимум на 30% по сравнению с июнем и маем. Так что ожидаем дальнейшего восстановления спроса.

А что с ценами на жилье? Девелоперы пошли навстречу покупателям и предложили скидки? Или держат цены?

На рынке сложилась парадоксальная ситуация. С одной стороны, девелоперы предложили покупателям существенные скидки, особенно для тех покупателей, которые готовы оплачивать квартиры без привлечения кредитных средств. Наш жилой район ÁLIA даже впервые принял участие в «Черной пятнице» на рынке недвижимости с готовыми и строящимися лотами, со скидкой в 10%. После трех весенних месяцев, когда падение ощутили все игроки рынка, в ход идут все меры, способные подогреть интерес покупателей к жилой недвижимости.

С другой стороны, большинство покупателей воспользовались ипотечными продуктами с субсидированной ставкой. По таким программам ставку полностью или частично субсидирует застройщик. Но не из своих доходов, этого не выдержит ни одна финансовая модель проекта. Поэтому лоты по программе с минимальной ипотечной ставкой продаются по более высокой цене.

В связи с этим в отчетах аналитиков видно, что в среднем цена квадратного метра в Москве в июле выросла на 5%.

Выгодна ли покупателю такая субсидированная ипотека, если цену квартиры ему завышают?

Даже по завышенной цене сделка остается выгодной. Покупатель приобретает квартиру, по сути, в рассрочку, так как не переплачивает по ипотеке. Да, сумма покупки изначально выше. Зато ежемесячные взносы минимальные.

Важно лишь понимать, что такие квартиры следует покупать «вдолгую». Они стоят чуть выше рынка, и при продаже ее через год-два можно не вернуть все вложенные средства.

Надолго ли останутся такие ставки по ипотеке на рынке?

Думаю, что госпрограмма льготной ипотеки будет пролонгирована за пределы 2022 года. Девелоперы тоже пока заинтересованы в субсидировании ипотечных ставок, особенно в тех сегментах жилья, где средняя цена квартир превышает максимальный объем кредитования по госпрограммам. Например, в ЖК ÁLIA средняя цена лота составляет 25 млн рублей, а по льготной можно получить в кредит лишь 12 млн. Поэтому самая востребованная программа субсидирования ипотеки в нашем ценовом сегменте – это программа МИКС. С ее помощью застройщик может субсидировать покупателю ипотечную ставку до 6,7% при сумме покупки до 30 млн рублей.

Так что субсидирование с нами точно пока останется. Со временем могут, конечно, меняться условия выдачи кредита, требования к заемщикам, как это уже не раз было, причем не в пользу покупателя. Но все эти инструменты показали свою эффективность и сейчас не время от них отказываться.

Стоит ли ждать дальнейшего повышения цен в таком случае?

Вернусь к тезису, что девелоперам сейчас важнее всего поддерживать спрос со стороны покупателей. Поэтому до конца года ценовая динамика, вероятно, будет весьма умеренной – плюс 1-2% в месяц. Более того, если ключевая ставка еще снизится, то несколько сократится и стоимость субсидирования для девелоперов, которую они закладывают в стоимость квартиры, то есть для покупателей квартиры могут стать несколько дешевле.

Однако надо понимать, что на спрос будут влиять не столько цены на жилье и доступность ипотеки, сколько общая макроэкономическая и политическая ситуация. Несмотря на возвращение покупателей на рынок, спрос еще только восстанавливается, и до прежнего уровня ему далеко.

А что с себестоимостью квартир? Приходится ли девелоперам сейчас экономить, чтобы достичь коммерческих целей?

Инфляционное и санкционное давление сказывается как на падении доходов населения, так и на удорожании стройки. Поэтому мы, как и все девелоперы, сейчас идем по пути адаптации нашего продукта к новым реалиям. Чтобы вся история с вынужденным импортозамещением не сказалась на заявленном качестве жилья, но и вписалась в финмодель проекта.

В своем проекте мы поменяли квартирографию – сделали более разнообразную нарезку. Сейчас мы предлагаем больше 140 планировок квартир. Это дает возможность покупателю выбрать оптимальный вариант для себя и не тратить дополнительные средства на перепланировку. Также мы уменьшили среднюю площадь лота – в среднем на 10-15%, что позволило снизить порог входа в проект для покупателей.

Других глобальных изменений мы не планируем. Единственное, мы сейчас согласовываем (и уже находимся на финальной стадии) поставку высокоскоростных лифтов высокого качества от альтернативных производителей. У ASTERUS есть действующие контракты с OTIS, но они касаются лифтов для малоэтажных зданий. Обязательства по ним исполняются. А вот подрядчиков по скоростным лифтам пришлось искать, при том, что требования к потенциальным партнерам у нас высокие. Мы остановились на трех компаниях – одной российской и двух китайских, у которых есть опыт лифтового оснащения проектов застройщиков в Москве и других регионах России.

С материалами фасадов – алюминиевыми, композитными панелями и другими общестроительными материалами никаких проблем нет. 

Что важно подчеркнуть: мы продолжаем строительство социальных объектов, которые были запланированы – садика, школы, а также готовим всю инфраструктуру, благоустраиваем территорию. То есть полностью выполняем свои обязательства, соблюдая сроки и график ввода этих объектов.

Не приведет ли импортозамещение к удорожанию проекта и в конце концов не ляжет ли это на плечи покупателей?

Нужно понимать, что идет процесс не столько импортозамещения, сколько создания новых логистических цепочек. Ведь одной из проблем, с чем столкнулись потребители импорта в России (включая девелоперов) стало прежде всего именно нарушение привычных каналов поставок. Да, такая проблема была, но за последние три месяца бизнес искал новые каналы и нашел их. На самом деле иностранный бизнес не хочет терять российский рынок, так как он крупный и один из наиболее развивающихся. Многие компании хотят продолжать работать в России, поэтому сами идут навстречу, находят альтернативные каналы поставок. Девелоперский рынок долго не может без поставщиков, приходят новые игроки, которые занимают долю ушедших компаний.

Между прочим, выручка некоторых российских компаний, производящих строительные материалы, за это время выросла до 40%. В том числе за счет перераспределения спроса и увеличении их доли на рынке стройматериалов.

От отделки квартир не отказались?

Наоборот, мы запланировали долю квартир с отделкой. Риск, что цены на отделочные материалы вырастут или многие привычные позиции трудно будет найти, останавливает многих девелоперов. Но для нас это принципиальный момент. Ведь в итоге покупателю отделка от застройщика выходит дешевле, чем выполненная самостоятельно, тем более сейчас. Не говоря уже об экономии времени и сил. Они пользуются спросом, а мы помним: поддержание спроса сейчас – самая важная задача. 

Волшебные кнопочки «умного дома»: плюсы и минусы системы управления инженерией и техникой в квартире

Рынок новостроек: стабильность или неопределенность? Девелоперы не собираются снижать цены

Скрытая наценка: как работает «бесплатная ипотека» на новостройки